Каждый собственник имущества при операциях с недвижимостью сталкивается с двумя величинами, как кадастровая и рыночная стоимость. Купля-продажа, наследство, обмен и уплата подоходного и имущественного налога невольно заставляет вникать в особенности оценки недвижимости. В этой статье мы разберем, в чем отличие между разными видами стоимости и что они из себя представляют.
Кадастровая стоимость
Этот вид стоимости используется в основном для целей налогообложения. Определяется она в процессе государственной кадастровой оценки и вносится в государственный кадастр недвижимости. Зачастую она не соответствует действительности, отличаясь от рыночной стоимости по следующим причин:
- при оценке не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие;
- рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади дома (квартиры);
- является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.
Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной величине лишь после оценки.
Кадастровая стоимость жилья зависит от:
- площади;
- целевого назначения;
- состояния объекта (степень комфортности и пр.);
- категории и типа (жилая или коммерческая);
- материала постройки;
- года постройки и сдачи в эксплуатацию;
- территориального расположения объекта.
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость;
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;
- госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно самостоятельно, даже не выходя из дома, с помощью онлайн-сервисов Росреестра по кадастровому номеру или адресу.
Рыночная стоимость
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена при его реализации в конкурентных условиях и стандартные сроки. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.
Рыночная цена зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.
Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим, рыночная стоимость должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта и зависит от:
- расположения, наличия прилегающей инфраструктуры;
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.), эксплуатационных характеристик;
- этажности, площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых);
- планировки и ремонта;
- возраста строения, наличие износа и дефектов;
- необходимости в капиталовложениях.
- наличия мебели, интернета и прочее…
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.
Рыночная стоимость применяется при:
- заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
- передаче имущества под залог, и при заключении договоров ипотеки;
- обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
- рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
- определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба.
Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.
Различия и взаимосвязь
Ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать заявку в Росреестр на ее пересмотр или обжаловать в суде.
Важно отметить взаимосвязь двух видов стоимости, состоящую в том, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.
