Стоимости

В чем разница кадастровой и рыночной стоимости

Каждый собственник имущества при операциях с недвижимостью сталкивается с двумя величинами, как кадастровая и рыночная стоимость. Купля-продажа, наследство, обмен и уплата подоходного и имущественного налога невольно заставляет вникать в особенности оценки недвижимости. В этой статье мы разберем, в чем отличие между разными видами стоимости и что они из себя представляют.

Кадастровая стоимость

Этот вид стоимости используется в основном для целей налогообложения.  Определяется она в процессе государственной кадастровой оценки и вносится в государственный кадастр недвижимости. Зачастую она не соответствует действительности, отличаясь от рыночной стоимости по следующим причин:

  • при оценке не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие;
  • рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади дома (квартиры);
  • является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной величине лишь после оценки.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • площади;
  • целевого назначения;
  • состояния объекта (степень комфортности и пр.);
  • категории и типа (жилая или коммерческая);
  • материала постройки;
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию;
  • территориального расположения объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость;
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;
  • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно самостоятельно, даже не выходя из дома, с помощью онлайн-сервисов Росреестра по кадастровому номеру или адресу.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена при его реализации в конкурентных условиях и стандартные сроки. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Рыночная цена зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим, рыночная стоимость должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта и зависит от:

  • расположения, наличия прилегающей инфраструктуры;
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.), эксплуатационных характеристик;
  • этажности, площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых);
  • планировки и ремонта;
  • возраста строения, наличие износа и дефектов;
  • необходимости в капиталовложениях.
  • наличия мебели, интернета и прочее…

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Рыночная стоимость применяется при:

  • заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
  • передаче имущества под залог, и при заключении договоров ипотеки;
  • обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  • рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  • определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.

Различия и взаимосвязь

Ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать заявку в Росреестр на ее пересмотр или обжаловать в суде.

Важно отметить взаимосвязь двух видов стоимости, состоящую в том, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.