проверка недвижимости

Как проверить объект недвижимости перед покупкой

Сегодня покупка недвижимости – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Если же вы решили самостоятельно совершить сделку купли-продажи, то в этой статье мы дадим подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту, обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов и возможных притязаний третьих лиц.

Итак, если вы из всех возможных вариантов подобрали именно тот, который отвечает вашим критериям, то приступаем к его проверке перед сделкой.

Алгоритм действий

I Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (в МФЦ, либо через электронный запрос на сайте Росреестра)

Используя сведения, содержащиеся в выписке, проверяем:

1) принадлежность объекта конкретному лицу (продавцу или его представителю);

2) отсутствие ограничений (обременений);

3) статус записи об объекте недвижимости (должны быть «Актуальный» или «Ранее учтенный»);

4) сведения об адресе, характеристиках и описании объекта (площадь, количество комнат, этаж и т. д.);

5) кадастровую стоимость – от неё будет зависеть размер налога на имущество;

6) сведения о кадастровом номере земельного участка или здания, в пределах которого расположен интересующий вас объект. При приобретении отдельно стоящих зданий, строений, сооружений нужно проверить права продавца на земельный участок под таким объектом недвижимости. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности тому же лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.

II Запросите документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату)

III Проверьте личность продавца

  1. Сравните данные о собственнике, указанные в его паспорте и, при необходимости, в других личных документах (свидетельство о рождении или браке), с данными, указанными в документах на собственность.  Визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.
  2. При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца.
  3. Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, убедитесь, что у него имеется нотариальная доверенность с актуальным сроком действия. Проверить ее подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (https://www.reestr-dover.ru).
  4. Проверьте продавца на предмет банкротства (https://bankrot.fedresurs.ru,).  Если в их отношении введена процедура банкротства, это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
  5. Если собственником планируемого к покупке объекта недвижимости является юридическое лицо, стоит проверить на сайте Федеральной налоговой службы (egrul.nalog.ru) сведения о статусе юридического лица, ИП, крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации или банкротства. В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.
  6. В качестве дополнительного инструмента на сайте Федеральной службы судебных приставов http://fssprus.ru/iss/ip/ можно убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца. Если у продавца есть крупные долги, то существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.

IV Проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги

Эти документы показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости, так как снять с учета зарегистрированное лицо без его согласия можно только через суд. Поэтому в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован на момент проведения сделки.

На что еще обратить внимание при совершении сделки:

  1. На информацию о судебных разбирательствах с участием в них продавца. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации. Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов.
  2. На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний. В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде.
  3. На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
  4. На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если отчуждаемое имущество приобреталось в браке (кроме приобретения недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Так супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной.

Откажитесь от сделки, если:

  • продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
  • личность собственника вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
  • продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры.  Иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов, но в случае возможных судебных споров указание неполной стоимости в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
  • у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
  • продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки.

Проверка недвижимости на юридическую чистоту – это непростая процедура, которую покупатель может выполнить самостоятельно лишь отчасти. Основная сложность связана с наличием большого количества документов (выписок, разрешений, постановлений, согласий и пр.). Каждую бумагу необходимо тщательно проанализировать, обратив внимание на содержание, даты, подписи, печати. Документы также не должны противоречить друг другу и содержать расхождений. Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости, покупателю стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже мелочи.