квартира в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Для многих россиян ипотека – единственный способ приобрести собственную недвижимость. А банки как раз способствуют ипотечному кредитованию, предлагая все новые и новые программы. Однако тут нужно учитывать, что на недвижимость накладывается обременение в пользу банка до полного погашения всей суммы долга. Это означает, что без ведома банка нельзя продавать, дарить или как-то ещё передавать право собственности на недвижимость. Так банки страхуются от потери денег, выданных в кредит. Если вы перестанете вносить ежемесячные платежи, банк вернёт себе деньги, продав вашу недвижимость.

Иногда бывает так, что ипотека еще не погашена, а залоговое жилье необходимо реализовать.  Тогда и возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, ведь имущественные права собственника ограничены обременением и для продажи необходимо получить одобрение банка.

Основанием для продажи квартиры в ипотеке может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты при потере работы;
  • улучшение жилищных условий — покупка большей по площади или более удобного жилья;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

1) Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования)

Это решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы. Если продавец может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, занять у друзей или родственников, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии задолженности и снимает обременение. После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом, без согласования с банком.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2) Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя)

В этом случае покупатель предоставляет продавцу деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта. После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки. Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

3) Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга)

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку.

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и остатка долга вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Покупатель выплачивает Продавцу (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченного долга.

4) Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивать кредит и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов)

Четвертый вариант – это самый худший для продавца. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд взыскивает заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Реализация залога банком является худший вариант для заемщика потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию, а остаток суммы отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%. Бывает, что с учетом набежавших процентов, штрафов и пеней за просрочки платежей – после продажи квартиры с торгов за полцены, заемщик еще остается должен банку. Такая ситуация абсолютно разорительна для любого человека.

В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир агентствами недвижимости. Это простой и заманчивый вариант, т.к. сделки с их помощью производятся оперативно (решение озвучивается в течение дня или спустя 1-2 часа). Но среди таких агентств могут встречаться аферисты. Чтобы отсеять их, проверяйте компании через ЕГРЮЛ/ЕГРИП, проверяйте их сертификаты и лицензии, читайте отзывы в интернете, спрашивайте у знакомых об их деятельности.

Риски купли-продажи ипотечной недвижимости

При совершении любой из сделок всегда существуют риски. Для покупателя они, конечно, существенны. Например, продавец может отказаться от сделки после внесения покупателем задатка для погашения ипотеки, затягивать со снятием обременения или вовсе скрыться.

Продавец также не застрахован от различных жизненных обстоятельств, препятствующих сделке. Так, кредитная организация, производящая расчеты, может обанкротиться, лишиться лицензии. Не стоит соглашаться на поиск покупателя банком, поскольку он заинтересован лишь в возврате своих средств и не станет добиваться выгодного варианта для заемщика.

Если доверить всю процедуру банку, он задействует надежных риелторов и юристов, что исключает многие риски.

А при самостоятельной продаже можно:

  • потерять часть денег;
  • наткнутся на мошенников;
  • допустить ошибки в оформлении документов.

Купить готовые шаблоны договоров по недвижимости можно тут: https://svoidokumenty.robo.market/

Заказать индивидуальный договор по недвижимости можно тут: https://svoidokumenty.ru/uslugi/ или написать нам svoidokumenty@yandex.ru