ДДУ

Договор долевого участия: его плюсы и минусы

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Договор долевого участия — это форма строительства, при которой застройщик получает деньги от покупателя, а взамен после ввода дома в эксплуатацию обязуется предоставить ему квартиру с обговоренными в договоре параметрами: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Перед тем, как согласиться на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. А также самостоятельно или с привлечением компетентного специалиста внимательно изучите проект договора, размещенный на сайте выбранного застройщика, на предмет его соответствия обязательным требованиям.

Обязательные требования к договору долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно закону, ДДУ должен включать следующую информацию:

  • предмет договора (подробное и точное описание объекта, его полный адрес, этажность, площадь, количество комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов и пр.). Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается и материалы отделки (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.). Также к договору должен быть приложен план квартиры!
  • срок завершения строительства (точная дата, когда застройщик обязан передать вам объект недвижимости);
  • стоимость жилья, порядок взаиморасчетов, сроки и порядок ее уплаты. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи;
  • срок гарантии (должна составлять не менее 5 лет);
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован!

С 01.07.2019 застройщик, привлекая денежные средства для долевого строительства, обязан использовать счета эскроу. Счета эскроу открываются уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств участника ДДУ и передачи денежных средств застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. По сути счет эскроу является обеспечительным механизмом для участников сделки ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги.

К неоспоримым плюсам можно отнести следующие преимущества:

1) более низкая цена за 1 кв.метр, чем на вторичном рынке;

2) «чистая история» ввиду отсутствия старых владельцев и соответственно отсутствие риска оспоримости сделки;

3) возможность выбора планировки;

4) новые инженерные коммуникации;

5) возможность сделать ремонт по своему вкусу;

6) появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные минусы, а именно:

1) мошенничество со стороны застройщика;

2) форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

3) банкротство;

4) затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

К дополнительным минусам можно отнести также:

1) медленное заселение дома и растянутый во времени период ремонтно-отделочных работ, что чревато повышенным уровнем шума;

2) слабо развитая инфраструктура и недостаточное благоустройство в новых микрорайонах и пр.

Проверка застройщика

Для того, чтобы обезопасить себя от негативных последствий при покупке квартиры на первичном рынке и сохранить свои вложения, внимательно изучите застройщика, который вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после:

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования. В отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, должен быть установлен соответствующий вид разрешенного использования, например, «строительство многоквартирного жилого дома», «для строительства комплекса многоквартирных домов», «многоэтажная жилая застройка»;

4) учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность;

Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Также, согласно ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) устанавливаются следующие требования к застройщику, осуществляющему строительство:

1) отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением кредитов для строительства многоквартирного дома;

2) отсутствие в отношении застройщика сведений о банкротстве;

3) отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков;

4) отсутствие у застройщика недоимки по налогам, сборам и т.д.

Контролирующий орган в сфере долевого строительства выдает заключение на соответствие застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Росреестр проверяет наличие данного заключения при регистрации ДДУ.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке), но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариальная доверенность от имени директора. Если договор подписывает не директор (или уполномоченное лицо), или застройщик требует деньги до подписания, то от сделки лучше отказаться.