Рента

Что такое договор ренты и зачем он нужен

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для многих. Одним из способов стать владельцем объекта недвижимости является заключение договора ренты.

Договор ренты — соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (оплата коммунальных услуг, покупка продуктов, социально-бытовой уход и др.).

Как правило, такой договор заключают пожилые люди, желающие обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами, и те, кто хочет решить свою жилищную проблему без серьёзных одномоментных финансовых затрат. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Разновидности договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено следующие виды договора ренты:

1. Договор постоянной ренты

Договор, при котором регулярно выплачиваются средства получателю ренты (или оказываются услуги) в обмен на его имущество. Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации. А вот платить ее могут и граждане, и юридические лица, а также государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать свои права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Например, вы бессрочно платите физическому или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж в денежной форме, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после смерти получателя ренты или после ликвидации юридического лица.

2. Договор пожизненной ренты

При таком договоре получатель до конца жизни ежемесячно получает определенную сумму денег от плательщика, при этом сохраняет право пользования своим имуществом (и может проживать) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Пример: владельцу квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после его смерти она отходит плательщику ренты. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после заключения договора и регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты и снятия с нее обременения.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Ключевое отличие этого типа договора от договора пожизненной ренты в том, что здесь плательщик ренты не просто выплачивает определенную сумму, но полностью содержит получателя (при этом получателей может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

В целом к договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Например, если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не предусмотрено договором). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пары соседей-пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их квартиру: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение, организует похороны.

Как заключить договор ренты

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Изменить условия договора ренты или расторгнуть его по инициативе одной из сторон (особенно плательщика) крайне сложно, поэтому лучше предусмотреть все нюансы.

Для заключения договора ренты можно использовать следующий алгоритм действий:

1) Определите, какой вид договора ренты будет для вас оптимальным.

2) Согласуйте размер ренты и вид рентных платежей, а также иные существенные условия договора ренты.

3) Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора ренты.

4) Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, то нужно зарегистрировать в Росреестре переход права на основании договора. С 01.02.2019г. это входит в обязанности нотариуса, удостоверившего такую сделку.

Существенные условия договора ренты:

  • предмет договора (например, обязанность плательщика пожизненно обеспечивать получателя ренты в обмен на объект недвижимости);
  • описание имущества, которое передается под выплату ренты (адрес, описание и подробные характеристики квартиры);
  • цена выкупа ренты (только для договоров постоянной ренты);
  • сумму и периодичность платежей (если рента передается получателю без начальной разовой выплаты, она не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ) в вашем регионе и должна индексироваться вместе с ним) – только для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
  • способ выплаты ренты или описание услуг, которые обязуется оказывать плательщик – только для договоров пожизненного содержания с иждивением;
  • если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется, поскольку недвижимость сама по себе считается залогом).

При определении суммы ренты или объема содержания/иждивения учитывайте инфляцию и индексацию этих сумм в связке с МРОТ.

Важно помнить, что у получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. То есть в случае возникновения разногласий вернуть уже уплаченные по договору ренты деньги не получится.

Плюсы и минусы заключения договора ренты

Договор пожизненной ренты имеет ряд положительных и отрицательных аспектов для обеих сторон.

Преимущества получателя ренты:

  • Ежемесячно он получает сумму, которая является существенной прибавкой к пенсии
  • Продолжает проживать в своей квартире
  • Имеет право расторгнуть договор, если вторая сторона не выполняет своих обязательств

К недостаткам относится опасность попасться в руки мошенников, которые ускорят наступление смерти пожилого человека, заключившего договор ренты.

Преимущества плательщика ренты:

  • Приобретает квартиру по очень низкой стоимости
  • Имеет возможность стать собственником квартиры сразу же после подписания договора

К минусам плательщика можно отнести следующие пункты:

  • Квартира находится в залоге у получателя ренты
  • Плательщик остается лишь номинальным владельцем имущества, вплоть до смерти пожилого человека
  • Рискует оказаться в ситуации досрочного расторжения договора

Заключение


Безусловно, на первый взгляд, договор пожизненной ренты – это очень выгодное решение, так как оно позволяет приобрести недвижимость в несколько раз дешевле ее реальной стоимости на рынке. Однако, если человек решился заключить такой договор, то ему следуют помнить о некоторых подводных камнях этой процедуры, с какой бы стороны процесса он ни находился.

Пожилые люди очень часто опасаются за свою жизнь, так как понимают, что отчасти поставили ее на кон. Чтобы обезопасить себя, получатели должны помнить, что в любой спорной ситуации они могут обратиться в правоохранительные органы для защиты своих интересов. 

Для плательщиков ренты ситуация может обернуться таким образом, что родственники собственника будут пытаться расторгнуть договор, опираясь на тот факт, что пенсионер был введен в заблуждение или был не в своем уме, когда подписывал бумаги.

Выйти из второй ситуации довольно сложно, но возможно:

  1. Перед заключением договора плательщик ренты должен получить от пенсионера справки из наркологического и психиатрического диспансеров о состоянии своего физического и психологического здоровья. Но эти две справки будут иметь доказательственное значение только в том случае, если дата их выдачи совпадает с датой подписания договора.
  2. Плательщику ренты рекомендуется хранить все документы (расписки, чеки и даже самые незначительные записи), подтверждающие, что он выполнял условия договора.
  3. К выбору лица, с которыми будет заключен договор, нужно подходить со всей ответственностью. К сожалению, никто не застрахован от обманов, но, объективно оценив человека, плательщик ренты сможет уберечь себя от многих неприятностей.